原创名扬网络重庆热线12-15 02:17
作者:HLW

摘要: 近年来,火热的市场需求,吸引一批有理想有情怀的人投资民宿。想进入民宿行业投资的人形形色色,有传统行业的老板、

近年来,火热的市场需求,吸引一批有理想有情怀的人投资民宿。想进入民宿行业投资的人形形色色,有传统行业的老板、教师、装修公司的老总、咖啡馆老板、旅行社经营者等等。要说共同点,那就是他们大多都有一种想要回归乡野的情怀。


但是,民宿之路真的美好吗?


事实上,除了少数入住率超过90%的明星民宿外,更多的民宿入住率低得可怜,甚至连日常的运营费都难以为继。眼看着这帮满揣着情怀的人兴致高涨进入民宿行业,眼看着投入几百万开启了一间间漂亮的民宿,又眼看着一间间民宿纷纷转让……真真验证了孔尚任在《桃花扇》中的那一句:眼看着他起高楼,眼看着他宴宾客,眼看着他楼塌了。



民宿,看上去很美


80后杭州女孩Nana,刚脱手了一间民宿。


2014年8月,Nana在白乐桥的民宿开出来了。5个朋友一起,投入了将近200万元,2层半小楼一共有8个房间。



Nana说,当时白乐桥已有100家左右的民宿了,每年还以几十家的数量在增加。“刚开始,我们的生意还是不错的。很快,Nana发现,市场对民宿这一业态的热情淡了。“最淡的季节是冬天,有时几天都看不到一个客人。”

 

“当你的爱好变成了赚钱的工具,体验就没那么好了。”Nana解释,当了老板后会发现,员工只有一个前台和阿姨,很多事情都要自己做,既要懂电脑,还要懂水电。“安装家具、换灯泡、疏通马桶、剪花草、买菜烧菜,各种活都要自己做。”



到了2016年年中,大股东手头缺资金想退出,几个人一商量,干脆就转让了。“我不是特别看好这个行业,想赚钱比较难。这两年转让的不少。”Nana算过,“自家平均50%多入住率,除去房租日常开支等,有一点微利,但从整个投资回报率来说很低,还没有上班收入高。跟存银行定期差不多。”



按照Nana的说法,民宿是否赚钱跟入行早晚关系不大,早开,房租低一点,压力相对小一点,但开得越久,装修一定就越老,而现在年轻人喜欢新鲜,按照行业规律,5年左右要翻修一次,到时又要投入一大笔钱。再加上房租年年递增,实在是压力山大!

 

网上有一个数据:95%的民宿在亏钱。这个数字听上去有点骇人听闻,但投资民宿到底赚不赚钱呢?我们还是以数字说话。


先来算一笔账


目前国内的民宿以云南、杭州最为火爆,而云南的民宿总量更是居于全国之首,近些年各种影视作品的推波助澜,使得越来越多的文艺青年们一言不合就到大理来一场说走就走的旅行,各种参差不齐的民宿也是络绎不绝,有的经久不衰,但大多都是昙花一现,生意惨淡。

一边是赚的盆钵满盈,不停地扩大规模,一边却是人迹罕见,转让关门,民宿到底赚不赚钱呢?

在进行了大量的网络调研并和民宿主交流之后,我们决定通过前期投入、日常支出和年收入来粗略地算一笔账,看一看开民宿到底是赚还是亏?一般租建民宿的合同时间为5到10年,我们就算一下这期间是否能够平衡。

前期投入:

A:租金

B:装修(水电暖、软装、硬装)

C:营销

日常开销:

A:水电费

B:人员费(保洁1个,管理2个)

C:易耗品

D:日常洗送

E:维修费

收入:

A:住宿费(淡季、旺季)

B:轻餐(早餐)


一、前期投入


A.租金

首先我们选定最具代表性的云南大理作为我们的民宿基地,目前开民宿有两种方式,改建(租当地人的房子)和转让,我们选择最为主流的转让。


租金支出:10万元/年*5年=50万元


通过网上搜寻大理周边的招租信息后发现,区位相对好一点(洱海周边)的租金都已经飙升到了10—20万/年(15个房间左右),一般至少一次性租5—10年。假定我们现在定位打造一家15个房间中等层次的民宿,租5年,一次性付(个别会分期付)。

 

B.装修

经咨询调研,15个房间规模的民宿,基础装修、家具电器、以及民宿的风格营造,至少需要50万以上。


装修支出:50万元


C.营销

目前房地产公司的新媒体营销投入大概是3万/月起,涉及文案、设计、简易H5互动开发等线上部分业务(不涵盖线下落地执行费用)。在综合考量与房地产营销的差异性和民宿后期自带粉丝群传播能力这部分,我们暂定前5年的平均营销支出为1万/年(新媒体纯靠经营者以及同好自己策划、码字、拍照、设计,在微信微博朋友圈这些地方传播,这块自己人工精力都不算在内了)。

 

营销支出:1万元/年*5年=5万元


前期总共投入:105万元


二、日常开销


A.水电费(不算水,5年)

水电费主要构成为日常照明、空调、热水器。15间客房,年入住率按2成算(不能再低了,否则直接关门算了)。

 

为了方便统计,我们忽略水费,只计算电费——空调用电,日均12小时,2度/小时,大理商业用电0.775元/度,一年按365天计算。


粗略一算,每年约2万元,5年需要支出至少10万元。

  

B.人员费

民宿人员配置至少要保证3个人(保洁1个,管理2个),我们暂定投资者不参与管理,全部雇人。根据大理地区的用人市场价来计算。

 

保洁3500元/月/人,管理人员4500元/月/人,5年不涨工资。


粗略测算,5年需要支出72万元。

  

C.易耗品

D.日常送洗

E.维修费


这三部分每年都会增长,尤其是维修部分,随着年头增加,水暖的问题会越来越严重,未来方便计算,我们根据一些网络的数据暂取最低平均值:


易耗品按照1万/年预计,日常洗送按照1万元/年预算,维修费按照0.5万元/年预算,则5年需要支出12.5万元。

 

日常开销总计:94.5万元


三、收入


传统的大多数民宿还是以住宿的收入为主,入住收入取决于入住率和入住价格。(此次计算之中餐饮、展品售卖等附加收入暂且不计)

  

根据大量的调研和咨询得知,大理乃至全国的入住率淡旺季大约分为四个层级,分别有不同的入住率和价格。我们按照运营相对较好的情形来计算(大多数民宿淡季的价格集中在100-300元左右,入住率低。旺季的价格相比淡季会翻一番,在600元左右,入住率基本百分之百)。

 

入住率:

旺季:国庆、春节,14天爆满

淡季不旺:暑假、7月中旬-8月中旬,31天,入住率8成

略淡季:3月-7月中旬,137天,入住率4成

淡季:9月中旬到来年3月份,183天,入住率2成


入住价格:

旺季:600元/天

不淡不旺:300元/天

略淡季:200元/天

淡季:200元/天


总收入:

14天*600元/天*15*住满+31天*300元/天*15*0.8+137天*200元/天*15*0.4+183天*200元/天*15*0.2=411000元/年

住宿性质的税收按6%,则五年的税后收入为:

205万元*94%=192.7万元

 

经过计算我们发现,在经历了5年稳定的经营后,仍然未能回本,甚至没达到收支平衡,五年亏损68000元!!!事实上很多民宿开到第三年就坚持不下去了。

  

此时却再次面临了交房租和重新装修,目前国内的装修水平,能坚持5年已经是相当的不错了。粗略一算又要投入将近100万进去。

 

如果依旧能够平稳上升和发展,按照以上的算法,在第8年的时候会开始盈利。

 

8年的不懈投入与坚持,才能换来盈利,而且还是在忽视了租金上涨、旅游导向等诸多的风险,这种常规的民宿,你的情怀还够支撑吗?


路在何方?众筹or联合?


经过上文的计算,想必大家也看到了单靠情怀的民宿之路是很艰辛的,太多无法预知的风险和阻碍都压在了一个人身上,可谓是一步错,步步错。


那么,我们不禁要问了,真的没办法打破僵局吗?

 

其实,想要轻松赚钱需要具备两个基础条件:自有房屋、自己做老板。一切的根源还是在于成本的输出与回款周期的问题。既没有房租成本,也没有太多的人力成本,那么运营起来自然就一片光明了。

 

对比之下,富有情怀的文艺青年们怎样才能把民宿做活呢?除了依旧要降低成本,还要提升入住率。众筹就是一种很好的方式,联合众人的资源,起到降低成本,扩大影响的作用。


 

比如说,若设计师参与众筹,设计成本这一部分节约的同时,又能够保证民宿品位和整体的调性;若工程装饰方面的人参与众筹,既可以降低施工成本,又能够保证施工质量;若媒体人、旅游业人参与众筹则可以在降低营销成本的同时,将推广传播做到最大化;若特色餐饮、手工艺人参与众筹,则可以为民宿带来更多的附加值。


除此之外,众筹还有另一个优势:参与众筹的人本身就是消费者。众筹的模式首先就锁定了一批忠实客户,我们称之为子客户群,他们能够在自己的朋友圈中做到最有针对性的传播,还可以利用闲暇时间分时度假,大大提升民宿淡季的入住率。

 

用情怀来把控民宿的整体装修和服务的调性,用商业的思维来运作民宿,通过众筹的商业模降低成本、平分风险和精准营销,这是民宿在发展之中最为重要的一部分。翻得过这道坎,情怀和钱景并不遥远。


民宿在旅游市场中异军突起,推动当地的旅游经济、盘活富余劳动力,带来了巨大的社会效益。民宿的井喷式发展映射出其广阔的市场空间,但是过热的发展也带来了一轮大规模的洗牌。


在此,我们不得不对民宿进行一场冷思考:表面上,民宿是一种情怀,但骨子里的商业运营更是一门学问。不兼顾商业的运作,只空谈情怀,无疑是耍流氓。



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